Квартирный вопрос. Харьковчане избавляются от лишних квадратных метров

Цены на просторные трех- и четырехкомнатные квартиры в отдаленных районах сравнялись со стоимостью «однушек» возле метро. Эксперты рынка недвижимости говорят, что сейчас – идеальное время для тех, кто мечтал расширить жилплощадь.

«Продам трехкомнатную квартиру или обменяю на однокомнатную с доплатой». Такие объявления все чаще можно встретить на сайтах, в газетах и возле подъездов многоквартирных домов. Дешевле всего просторные апартаменты можно приобрести в районе «ХТЗ», Новых домах и на Рогани. Эксперты рынка не исключают, что больше трех- и четырехкомнатных квартир поступит в продажу после январских морозов – когда владельцы получат счета за отопление.

Подешевеет после морозов

Количество предложений на вторичном рынке большого жилья увеличилось. Многие харьковчане не хотят содержать трех- и четырехкомнатные квартиры и предпочитают переезжать в жилье меньшего размера, зато ближе к центру и метро.

"Моя клиентка унаследовала «трешку» на Северной Салтовке от бабушки, – рассказывает агент по недвижимости Елена Логачева. – Но живет она одна и потому решила продать эту квартиру и купить поменьше, но возле метро «Героев труда». Вот сейчас ищем и продавца, и покупателя, обмен бы тоже устроил".

Эта тенденция пока не стала массовой, но заметна последние два-три года. Продавцы больших квартир, которые ищут встречный вариант «однушки», как правило – пожилые люди.

"Недвижимость в спальных районах люди получали в конце 70-х – начале 80-х годов. Возраст людей, которые ее получали, был тогда 30-50 лет. Прошло время, многие собственники такого жилья уже на пенсии, у многих дети не живут с ними, им такое жилье не очень нужно. Учитывая уровень пенсий и коммунальных платежей, они приходят к тому, чтобы продать квартиры 3-4-комнатные и купить 1-2-комнатные, – говорит вице-президент Ассоциации специалистов недвижимости Украины Игорь Балака".

По его словам, рост коммунальных тарифов еще не полностью сказался на рынке недвижимости, поскольку харьковчане пока заплатили только за полмесяца отопления в относительно теплом октябре. В январе-феврале, после сильных морозов, соответственно, вырастут и платежки, и тогда подобных предложений станет больше. По цене просторная недвижимость в непрестижных районах города уже практически сравнялась с однокомнатными квартирами в районах с хорошей инфраструктурой (см. инфографику). И если однокомнатные и двухкомнатные апартаменты, по оценкам экспертов, уже прошли ценовое дно, то трех- и четырехкомнатные квартиры еще будут дешеветь.

Однако председатель экспертного совета Гильдии риэлторов Украины Сергей Шкилев советует осторожно относиться к объявлениям об обмене больших квартир на маленькие с доплатой. Чаще всего они – своеобразная уловка агентов по недвижимости.

"Зачастую это просто реклама или способ собрать информацию о владельцах однокомнатных квартир, которые планируют их продавать. Реальным владельцам проще продать, а потом купить квартиру, чем меняться с доплатой", – предостерегает эксперт.

«Вторичка» упала на 10 %

Несмотря на то, что спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке большой, в ближайшее время они в цене не вырастут. При этом наблюдается интересная тенденция: если средняя цена квартир в объявлениях не очень менялась на протяжении года, продавцы охотнее уступают во время торгов.

"Есть цена предложения, но есть цена реальной сделки, она может отличаться до 15 %", – поясняет Игорь Балака.

Подорожание в этом сегменте тормозят новостройки. В 2016 году Харьков выбился в тройку лидеров Украины по количеству введенного в эксплуатацию нового жилья – до конца года застройщики сдадут 400 тысяч квадратных метров. Впереди – только столица. Из-за этого продажи на вторичном рынке упали на 10 %. Коснулось это в основном небольших квартир, ведь харьковские застройщики в последнее время переключились с возведения многоквартирных домов с большими апартаментами на строительство еврогостинок.

"Новостройки сейчас вводятся в основном малого размера, квартиры-студии. Застройщики переходят на небольшой формат помещений, потому что они быстрее продаются – клиентов в эконом-сегменте больше", – говорит Сергей Шкилев.

Подобные квартиры стали лакомым кусочком для перекупщиков, которым в последнее время из-за замирания цен на вторичном рынке негде было развернуться. К тому же инвестировать в стране по-прежнему некуда, а хранить деньги в банках из-за постоянных слухов о национализации тех или иных финансовых учреждений многие опасаются. По данным экспертов, до 11 % квартир в новостройках выкуплены на ранней стадии строительства, когда их цена минимальна. Когда же дом сдается в эксплуатацию, эти квартиры продают уже реальным покупателям. Несмотря на то, что подобные квартиры малогабаритны – как правило, до 20 кв. м – их покупают охотно. Основные покупатели такого жилья, помимо посредников и тех, кто планирует сдавать жилье в аренду, – студенты-иностранцы.

"Эти дома удачно расположены, возле основных вузов, у них яркая реклама, там все новое, чистое – студентам это нравится. К тому же большое жилье им не нужно", – делится Сергей Шкилев.

Благодаря активному строительству в этом году рынок малогабаритного жилья в Харькове практически насыщен. По информации от агентств недвижимости, в большинстве таких новостроек остановились продажи. Но этот факт на цены однокомнатных квартир не повлияет – ценовое дно уже достигнуто.

Съем подорожал из-за платежек

Рост коммунальных платежей больше сказался на рынке аренды недвижимости. В последнее время арендодатели разделяют плату за квартиру на две части: собственно оплату проживания и коммунальные платежи, которые в этом сезоне стараются перевесить на квартиросъемщиков. За счет этого фактически аренда за год выросла на 8-12 %. Причем подорожание это – скрытое. К примеру, в объявлении указывают цену проживания в 2500 грн за месяц, но фактически квартиросъемщику придется оплатить еще и коммунальные услуги, которые в некоторые месяцы превышают 1000 грн.

Тенденций к удешевлению съемного жилья пока нет. Спрос стимулируют студенты-иностранцы, которые зачастую платят за проживание твердой валютой, а также сотрудники IT-компаний, зарплата которых привязана к доллару и не пострадала от его колебаний. Предложение на рынке аренды начинается с 2500-2700 за однокомнатные квартиры. Двух- и трехкомнатные апартаменты в эконом-сегменте почти не отличаются в стоимости – здесь предложения стартуют с 3500 грн и могут превышать 50 тыс. грн в месяц, если речь идет о просторной и полностью меблированной квартире в новострое в центральной части города.